Tout savoir sur la location meublée : principes généraux et enjeux fiscaux

La location meublée est devenue une option d'investissement populaire, surtout pour ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille immobilier. Cet article vous guide à travers les principes de base de la location meublée, ses avantages fiscaux, et les changements législatifs récents.

Pourquoi la location meublée ?

Les investisseurs ont longtemps été confrontés à des difficultés avec la gestion de l’immobilier nu, notamment avec les redressements fiscaux fréquents (celui de la « loi Malraux » par exemple). Pour échapper à ces contraintes, beaucoup ont tourné leur attention vers la location meublée. Cette option offre la possibilité de déduire les déficits sur le revenu global, ce qui n'était pas toujours possible avec les revenus fonciers traditionnels.

L'essor des résidences avec services

La location meublée a été industrialisée avec le développement des résidences avec services, destinées aux personnes âgées, étudiants ou résidences médicalisées. Les investisseurs se voient ainsi souvent proposer des produits "packagés" avec des frais d'ingénierie élevés, plutôt qu'un véritable investissement immobilier. 

Les pouvoirs publics ont reconnu l'importance de l’initiative privée pour compenser les insuffisances de l’initiative publique, notamment pour des projets comme les résidences de retraite. Cependant, ils ont également veillé à ce que les avantages fiscaux ne soient pas accaparés par des tiers sans réelle contribution à l'investissement socialement utile. Ainsi, les conditions pour bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel ont été renforcées.

Les critères pour être qualifié LMP 

1. Critères de revenus : Le bailleur doit réaliser un chiffre d'affaires annuel dépassant 23 000 € provenant de la location meublée. Ces recettes incluent tous les loyers perçus, même s'ils ne sont pas encaissés.

2. Revenus professionnels : Les recettes tirées de la location doivent également dépasser les autres revenus professionnels du foyer fiscal.

3. Conséquences fiscales : Le statut de LMP entraîne l'application du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui affecte la manière dont les recettes sont déclarées et les charges sont déduites. Les loueurs en meublé professionnel peuvent imputer leurs déficits sur d'autres revenus, ce qui peut réduire significativement leur impôt global, surtout si leur taux marginal d'imposition (TMI) est élevé. Cette catégorisation en BIC a évidemment des impacts pour les besoins de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et le prélèvement forfaitaire unique (PFU).

Censi-Bouvard 

Pour encourager la location meublée non professionnelle (LMNP), une réduction d’impôt, connue sous le nom de « Censi-Bouvard », a été par ailleurs instaurée en 2009.  Ce dispositif fiscal visant à encourager l'investissement dans les résidences services neuves, notamment les résidences pour étudiants, les résidences pour personnes âgées et les établissements de soins médicalisés.

Voici les principaux aspects de cette loi : 

1. Avantages fiscaux : Les investisseurs peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale à 11 % du prix de revient de l'investissement hors taxes, répartie sur 9 ans.

2. Conditions d'éligibilité : Pour bénéficier de cet avantage fiscal, l'investisseur doit acheter un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement destiné à la location meublée, dans une résidence de services éligible (résidences pour étudiants, seniors, médicalisées).

3. Engagements : L'investisseur doit s'engager à louer le bien pour une durée minimale de 9 ans à l'exploitant de la résidence, qui assure les services et la gestion locative. Cette location doit être consentie à titre de résidence principale du locataire.

4. Exclusions : La loi « Censi-Bouvard » ne s'applique pas aux investissements dans les logements acquis dans le cadre d'une copropriété classique, ni aux logements que l'investisseur détient déjà.

5. Cumul avec d'autres dispositifs : Il est possible de cumuler la réduction d'impôt « Censi-Bouvard » avec d'autres dispositifs fiscaux comme le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), sous certaines conditions.

Conclusion

La location meublée présente des opportunités intéressantes, mais elle nécessite une bonne connaissance de la fiscalité et des régulations en vigueur. Que vous soyez un investisseur chevronné ou débutant, il est crucial de bien comprendre les nuances de ces régimes pour optimiser vos avantages fiscaux. Pour toute question spécifique ou besoin de conseil personnalisé, n'hésitez pas à nous consulter.

En suivant ces principes, vous pourrez naviguer plus sereinement dans le monde de la location meublée, en maximisant vos avantages fiscaux tout en respectant les régulations en vigueur. Bonne lecture et bonne gestion de votre patrimoine immobilier !